Bob Setyanegara: Penyelesaian Sengketa Tanah tanpa Pengadilan

Pengadilan

Tidak selamanya sebuah kasus membutuhkan pengacara seperti Bob Setyanegara. Tapi banyak kasus pula yang kadang membingungkan bagi orang awam untuk itu pengacara seperti Bob Setyanegara lebih baik dilibatkan. Berikut contoh kasus yang agak rumit

Jika kasus Anda belum sampai ke lembaga peradilan, maka kasus Anda adalah sengketa tanah yang dapat diselesaikan dengan cara mengadu kepada Kepala Kantor Pertanahan secara tertulis, melalui loket pengaduan, kotak surat atau website Kementerian.

Berdasarkan pengaduan tersebut, pejabat yang bertanggungjawab dalam menangani Sengketa, Konflik dan Perkara pada Kantor Pertanahan melakukan kegiatan pengumpulan data, kemudian melakukan analisa untuk mengetahui apakah pengaduan tersebut merupakan kewenangan Kementerian atau bukan.

Jika memang masalah yang Anda dan tetangga Anda hadapi termasuk dalam kewenangan Kementerian, maka akan dilakukan proses berikutnya yaitu penyelesaian sengketa. Hasil dari proses penyelesaian sengketa tersebut adalah keputusan Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri.

Penjelasan lebih lanjut, silakan baca ulasan di bawah ini.

Terkait sengketa tanah, ada peraturan terbaru terkait kasus pertanahan yaitu Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen Agraria 11/2016”).

Dalam Permen Agraria 11/2016, yang disebut dengan kasus pertanahan adalah Sengketa, Konflik, atau Perkara Pertanahan untuk mendapatkan penanganan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan/atau kebijakan pertanahan.

Jadi, kasus pertanahan dibagi menjadi 3 (tiga) sebagai berikut:

1. Sengketa Tanah yang selanjutnya disebut Sengketa adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas.
2. Konflik Tanah yang selanjutnya disebut Konflik adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, kelompok, golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas.
3. Perkara Tanah yang selanjutnya disebut Perkara adalah perselisihan pertanahan yang penanganan dan penyelesaiannya melalui lembaga peradilan.

Jika kasus Anda belum sampai ke lembaga peradilan, maka kasus Anda adalah sengketa tanah. Penyelesaian sengketa tanah dilakukan berdasarkan:

1. Inisiatif dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“Kementerian”); atau
2. Pengaduan masyarakat.

 

Untuk itu, Anda bisa melakukan pengaduan jika terjadi sengketa tanah. Pengaduan disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan secara tertulis, melalui loket pengaduan, kotak surat atau website Kementerian. Pengaduan paling sedikit memuat identitas pengadu dan uraian singkat kasus. Pengaduan yang telah memenuhi syarat yang diterima langsung melalui loket Pengaduan, kepada pihak pengadu diberikan Surat Tanda Penerimaan Pengaduan. Pengaduan tersebut diadministrasikan ke dalam Register Penerimaan Pengaduan. Setiap perkembangan dari sengketa tanah dicatat dalam Register Penyelesaian Sengketa, Konflik, dan Perkara dengan melampirkan bukti perkembangan dan dilaporkan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN setiap 4 (empat) bulan sekali dan ditembuskan kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (“Menteri”).

 

Berdasarkan pengaduan tersebut, pejabat yang bertanggungjawab dalam menangani Sengketa, Konflik dan Perkara pada Kantor Pertanahan (“Pejabat”) melakukan kegiatan pengumpulan data. Data yang dikumpulkan dapat berupa:

• data fisik dan data yuridis;
• putusan peradilan, berita acara pemeriksaan dari Kepolisian Negara RI, Kejaksaan RI, Komisi Pemberantasan Korupsi atau dokumen lainnya yang dikeluarkan oleh lembaga/instansi penegak hukum;
• data yang dikeluarkan atau diterbitkan oleh pejabat yang berwenang;
• data lainnya yang terkait dan dapat mempengaruhi serta memperjelas duduk persoalan Sengketa dan Konflik; dan/atau
• keterangan saksi.

 

Setelah pelaksanaan kegiatan pengumpulan data, Pejabat melakukan analisis. Analisis tersebut dilakukan untuk mengetahui pengaduan tersebut merupakan kewenangan Kementerian atau bukan kewenangan Kementerian.

 

Sengketa atau Konflik yang menjadi kewenangan Kementerian meliputi:

• kesalahan prosedur dalam proses pengukuran, pemetaan dan/atau perhitungan luas;
• kesalahan prosedur dalam proses pendaftaran penegasan dan/atau pengakuan hak atas tanah bekas milik adat;
• kesalahan prosedur dalam proses penetapan dan/atau pendaftaran hak tanah;
• kesalahan prosedur dalam proses penetapan tanah terlantar;
• tumpang tindih hak atau sertifikat hak atas tanah yang salah satu alas haknya jelas terdapat kesalahan;
• kesalahan prosedur dalam proses pemeliharaan data pendaftaran tanah;
• kesalahan prosedur dalam proses penerbitan sertifikat pengganti;
• kesalahan dalam memberikan informasi data pertanahan;
• kesalahan prosedur dalam proses pemberian izin;
• penyalahgunaan pemanfaatan ruang; atau
• kesalahan lain dalam penerapan peraturan perundang-undangan.

 

Jika memang masalah yang Anda dan tetangga Anda hadapi termasuk dalam kewenangan Kementerian, maka akan dilakukan proses berikutnya yaitu penyelesaian sengketa. Dalam menangani sengketa ini, akan dilakukan pengkajian terhadap kronologi Sengketa atau Konflik; dan data yuridis, data fisik, dan data pendukung lainnya.

 

Dalam melaksanakan pengkajian, dilakukan pemeriksaan lapangan yang meliputi:

1. penelitian atas kesesuaian data dengan kondisi lapangan;
2. pencarian keterangan dari saksi-saksi dan/atau pihak-pihak yang terkait;
3. penelitian batas bidang tanah, gambar ukur, peta bidang tanah, gambar situasi/surat ukur, peta rencana tata ruang; dan/atau
4. kegiatan lainnya yang diperlukan.

 

Dalam menyelesaikan sengketa, Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri akan menerbitkan:

• Keputusan Pembatalan Hak Atas Tanah, yaitu pembatalan terhadap hak atas tanah, tanda bukti hak dan daftar umum lainnya yang berkaitan dengan hak tersebut.
• Keputusan Pembatalan Sertifikat, yaitu pembatalan terhadap tanda bukti hak dan daftar umum lainnya yang berkaitan dengan hak tersebut, dan bukan pembatalan terhadap hak atas tanahnya.
• Keputusan Perubahan Data pada Sertifikat, Surat Ukur, Buku Tanah dan/atau Daftar Umum lainnya; atau

Surat Pemberitahuan bahwa tidak terdapat kesalahan administrasi.

 

Dalam hal di atas satu bidang tanah terdapat tumpang tindih sertifikat hak atas tanah, Menteri atau Kepala Kantor Wilayah BPN sesuai kewenangannya menerbitkan Keputusan pembatalan sertifikat yang tumpang tindih, sehingga di atas bidang tanah tersebut hanya ada 1 (satu) sertifikat hak atas tanah yang sah.

Perlu diingat bahwa penerbitan keputusan pembatalan hak atas tanah maupun sertifikat tidak berarti menghilangkan/menimbulkan hak atas tanah atau hak keperdataan lainnya kepada para pihak.

 

Keputusan penyelesaian Sengketa atau Konflik dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan.

 

Dalam hal Keputusan berupa Pembatalan Hak Atas Tanah, Pembatalan Sertifikat atau Perubahan Data, Kepala Kantor Pertanahan memerintahkan pejabat yang berwenang untuk memberitahukan kepada para pihak agar menyerahkan sertifikat hak atas tanah dan/atau pihak lain yang terkait dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) hari kerja.

 

Setelah pemberitahuan atau pengumuman, Kepala Kantor Pertanahan memerintahkan pejabat yang berwenang menindaklanjuti keputusan sebagai berikut:

1. Dalam hal Keputusan berupa pembatalan hak atas tanah: pejabat yang berwenang melakukan pencatatan mengenai hapusnya keputusan pemberian hak, sertifikat, surat ukur, buku tanah dan Daftar Umum lainnya, pada Sertifikat hak atas tanah, Buku Tanah dan Daftar Umum lainnya.
2. Dalam hal Keputusan berupa pembatalan sertifikat: pejabat yang berwenang melakukan pencatatan mengenai hapusnya hak pada Sertifikat, Buku Tanah dan Daftar Umum lainnya.
3. Dalam hal Keputusan berupa perubahan data: pejabat yang berwenang melakukan perbaikan pada Sertifikat, Surat Ukur, Buku Tanah atau Daftar Umum lainnya. Setelah dilakukan perbaikan, sertifikat diberikan kembali kepada pemegang hak atau diterbitkan sertifikat pengganti.

 

Keputusan Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri wajib dilaksanakan kecuali terdapat alasan yang sah untuk menunda pelaksanaannya. Alasan yang sah tersebut antara lain:

• sertifikat yang akan dibatalkan sedang dalam status diblokir atau disita oleh kepolisian, kejaksaan, pengadilan dan/atau lembaga penegak hukum lainnya; atau
• tanah yang menjadi obyek pembatalan menjadi obyek hak tanggungan; atau
• tanah telah dialihkan kepada pihak lain.

 

Penundaan pelaksanaan wajib dilaporkan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri dalam waktu paling lama 5 (lima) hari kerja sejak diterimanya Keputusan tersebut.

 

Jika tanah yang menjadi obyek pembatalan sedang dalam status diblokir atau disita oleh kepolisian, kejaksaan, pengadilan dan/atau lembaga penegak hukum lainnya, maka pelaksanaan pembatalan ditunda. Penundaan dilakukan dengan ketentuan:

1. apabila status blokir dan tidak ditindaklanjuti dengan penetapan sita dari pengadilan, maka penundaan dilakukan sampai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak dilakukan pencatatan blokir atau sampai adanya pencabutan blokir dari pihak kepolisian, kejaksaan, pengadilan dan/atau lembaga penegak hukum lainnya sebelum tenggang waktu 30 (tiga puluh) hari; atau
2. apabila status blokir dan ada penetapan sita dari pengadilan, penundaan dilakukan sampai adanya keputusan pencabutan sita dari pihak kepolisian, kejaksaan, pengadilan dan/atau lembaga penegak hukum lainnya.

 

Jika tanah merupakan obyek hak tanggungan atau tanah telah dialihkan kepada pihak lain, maka dilakukan pemberitahuan kepada pemegang hak tanggungan atau pihak lain tersebut. Pihak lain merupakan:

a.    Pihak lain yang tidak mengetahui bahwa tanah dalam keadaan sengketa atau konflik;

b.    tanah tersebut ditawarkan secara terbuka; dan

c.    pihak lain yang memperoleh hak secara terang dan tunai.

 

Pemberitahuan dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada pemegang hak tanggungan atau pihak lain mengenai rencana pelaksanaan keputusan dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari.

 

Setelah jangka waktu 30 (tiga puluh) hari berakhir, Kepala Kantor Pertanahan melanjutkan proses penyelesaian Sengketa dan Konflik, kecuali terdapat sita oleh kepolisian, kejaksaan, pengadilan dan/atau lembaga penegak hukum lainnya. Proses penyelesaian Sengketa dan Konflik tersebut dilakukan setelah adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

 

Jika ternyata sengketa tanah yang terjadi antara Anda dan tetangga Anda tidak termasuk sengketa yang merupakan kewenangan Kementerian, penyelesaian sengketa dapat dilakukan melalui mediasi. Dalam hal mediasi menemukan kesepakatan, dibuat Perjanjian Perdamaian yang didaftarkan pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri setempat sehingga mempunyai kekuatan hukum mengikat.